Typy listin vlastnictví nemovitostí na Severním Kypru

Listina vlastnictví (anglicky, Taşınmaz Mal Koçanı (turecky) je list vlastnictví nemovitosti v Turecké republice Severní Kypr (TRNC).

V Turecké republice Severní Kypr (TRNC) existuje 5 typů titulů:

1. Turecký titul (anglicky: Türk Koçanı (turecky)
2. Název burzy (Eşdeğer Koçanı (turecky)
3. Věnovaný titul (Tahsis Koçanı (turecky)
4. Titul mudžáhid (Mücahit Koçanı (turecky)
5. Anglický titul (İngiliz Koçanı (turecky)

Uvedené typy nemovitostních titulů na severním Kypru se vzhledově neliší. Podstata rozdílu mezi těmito názvy spočívá v základu, na kterém byly uděleny. Abyste zjistili, jaký titul k nemovitosti máte před sebou, musíte požádat katastrát o upřesnění typu titulu.

Vlastnosti každého z uvedených vlastnických práv.

Turecký list vlastnictví (Türk Koçanı)

– vlastnictví nemovitého majetku, který patřil tureckým Kypřanům až do roku 1974.

Před válkou v roce 1974 byla populace ostrova různorodá a dvě hlavní diaspory, řečtí Kypřané a turečtí Kypřané, žily po celém Kypru smíšeně. Oba tedy vlastnili pozemky ve svých bydlištích. Po rozdělení ostrova na dvě části a přesídlení obyvatelstva na základě národnosti se vlastnictví změnilo.

Dne 13. února 1975 byl založen Turecký federální stát Kypr (TFGK)¹, který existoval až do roku 1983. Dne 15. listopadu 1983 rozhodnutím parlamentu TFGC zanikla a byla nahrazena Tureckou republikou Severního Kypru (TRNC).

Vláda Tureckého federálního státu Kypr (1975–1983) v roce 1977 přijala zákon 41/1977 o rozdělení^{pozemků 2} na území moderního TRNC a o registraci vlastnických práv. Občané, kteří měli pozemkové listiny na území dnešního TRNC vydané před rokem 1974, obdrželi nové dokumenty označené “Turecký titul”. Zbývající obyvatelé severního Kypru obdrželi pozemky jako kompenzaci za ztráty způsobené válkou, nebo jako pomoc či odměnu od vlády Tureckého federálního státu Kypr.

Smlouva o převodu (Eşdeğer Koçanı)

– Vlastnictví nemovitého majetku uděleného vládou tureckým Kypřanům, kteří během přesídlení z jihu na sever ztratili svůj movitý i nemovitý majetek, stejně jako své podnikání.

Základem pro poskytování těchto pozemků bylo několik ukazatelů popsaných v odstavci 3 zákona 41/1977 o rozdělení půdy. Za prvé byly pozemky udělovány tureckým Kypřanům, a za druhé pouze těm, kteří prokázali existenci movitého a nemovitého majetku nebo provozovaného podnikání na území moderní Kyperské republiky.

Výměnou za poskytnuté dokumenty žadatelé získávali body (puan), které mohly být později vyměněny za pozemek nebo hotovou budovu. Výbor pro rozdělení pozemků (İskan Komitesi) ³ přidělil nemovitosti na základě žádosti občana TRNC a zaregistroval vlastnictví na jméno nového vlastníka. Toto vlastnictví bylo označeno jako “Exchange Title”, což znamenalo výměnu bodů získaných za nemovitosti.

Komise pro přidělování pozemků stále funguje a stále má na starosti rozdělování zbývajících pozemků. Poslední změny zákona 41/1977 o rozdělení půdy byly provedeny v roce 2018.

Věnovaný (tahsis) titul (Tahsis Koçanı)

– právo vlastnictví nemovitostí udělené vládou TFGC tureckým Kypřanům, kteří neměli majetek na území jižního Kypru, stejně jako imigrantům z pevninského Turecka.

Výbor pro rozdělování půdy byl také odpovědný za vydávání pozemkových přidělení na základě ustanovení zákona 41/1977. Hlavní rozdíl mezi tímto titulem a burzovým titulem je absence ocenění v bodech ekvivalentu nemovitosti na Jižním Kypru. Protože takový majetek neexistoval, bylo uděleno pozemky za účelem udržení života obyvatelstva a jeho osídlení v nové zemi, přičemž tyto tituly byly označeny jako “přidělený titul”.

Mücahit Koçanı (turecky)

– právo vlastnictví nemovitého majetku udělené vládou Severního Kypru rodinám vojenského personálu, který zemřel nebo se stal invalidním během bojů v roce 1974 (zákon 41/1977, odst. 2(1).52/1995 (b)).

Vláda Tureckého federálního státu Kypr v souvislosti s osidlováním obyvatelstva na nových územích nemohla ignorovat ty, kteří na ostrově udržovali mír. Rodiny turecké a kyperské armády také získávaly body (Mücahit Puan), které mohly být vyměněny za nemovitosti. Tyto body nebyly podpořeny majetkem na jižním Kypru, byly vydávány pro služby vlasti. Výpočet bodů byl založen na počtu rodinných příslušníků zraněných vojáků, zásluhách armády, jejich úmrtí nebo stupni postižení. Vydané tituly byly označeny jako “Mujahid Puan”.

Aanglický titul (İngiliz Koçanı (turecky))

– vlastnictví nemovitého majetku vlastněného britskými občany před rokem 1974.

Velmi vzácný titul v TRNC, ale ve slevě. Vláda TRNC nepřipravila britské občany o jejich nemovitý majetek⁴. Na základě prohlášení vlastníků byly všechny staré tituly znovu zapsány na jejich vlastníky. V katastru jsou takové tituly označeny jako “English Title”.

Právní status půdy na severním Kypru.

Právní status všech pozemků na území TRNC je definován v odstavci 159 Ústavy TRNC (Anayasa)⁵. Podle tohoto odstavce bude nemovitý majetek patřící vládě Kypru před 16. srpnem 1960, tedy veškerý nemovitý majetek na území Tureckého federálního státu Kypr založeného 13. února 1975, včetně vojenských jednotek a vojenských zařízení určených v Dohodě z roku 1960, majetkem Turecké republiky Severní Kypr.

V odstavci 117 případu Demopoulos a další v. Turecko⁶ projednávané Haagským soudem pro lidská práva dne 1. března 2010 uvádí, že “… neexistuje precedent v judikatuře soudu, který by podporoval návrh, že smluvní stát by měl uplatňovat obecnou politiku vracení majetku vlastníkům bez ohledu na současné užívání nebo obsazení daného majetku.”

Rozhodnutí Haagského soudu se také týká restituce a vyplacení odškodnění řeckým Kypřanům. Tyto platby provádí Komise pro nemovitý majetek TRNC, která byla zřízena v TRNC rozhodnutím Haagského soudu Xenides-Arestis v. Turecko⁷, projednáváno 2. září 2004.

Komise pro nemovitý majetek TRNC (Taşınmaz Mal Komisyonu)⁸ posuzuje nároky na restituci, odškodnění a výměnu v souladu s ustanoveními zákona č. 67/2005⁹. Účelem komise je uspokojit oprávněné nároky vlastníků nemovitostí bez újmy na právech tureckokyperské komunity.

K 11. srpnu 2023 bylo Komisi podáno 7 324 žádostí, z nichž 1 423 skončilo smírnou dohodou a 34 je ve fázi formálních slyšení. Komise přiznala žadatelům odškodnění ve výši 396 363 257 GBP.

Dne 10. února 2023 vláda TRNC novelizovala nařízení zákona o katastrálních daních a poplatcích č. 115-2023. Podle odstavce 3 (c) musí cizinci zaplatit 3 % hodnoty nabytého majetku do fondu Komise pro nemovitosti. Prostředky tohoto Fordu jsou použity k vyplacení odškodnění řeckým Kypřanům. Z právního hlediska tedy každý cizinec nákupem nemovitosti na Severním Kypru platí Jižnímu Kypru kompenzaci za svůj majetek.

Bude nemovitost odebrána novým majitelům v případě mezinárodního uznání nezávislosti TRNC?

Jaký závěr lze z výše uvedeného vyvodit? Není důvod se obávat o bezpečnost vašeho majetku na Severním Kypru. Stát TRNC provádí nezbytné práce k vyřešení otázek odškodnění majetku jeho bývalým vlastníkům. Pokud bude TRNC uznána mezinárodním společenstvím, bývalí vlastníci nemovitostí nebudou moci a nebudou přicházet současné majitele o jejich domy, byty, pozemky a další nemovitosti. Problémy lze vyřešit pouze s Komisí pro nemovitosti TRNC. Pouze pokud nemovitost patří státu TRNC, může jej vrátit bývalému řeckokyperskému vlastníkovi ve svém vlastním jménu.

Pokud byl pozemek udělen do držby vládou TRNC, tj. tituly byly formalizovány: převodní titul (Eşdeğer), přidělený titul (Tahsis), titul mujahid (Mücahit), pak odpovědnost za vyřešení otázky restituce, odškodnění nebo výměny přebírá Komise pro nemovitosti TRNC, nikoli aktuálně vlastníci nemovitosti. Bývalí vlastníci nemovitostí mají právo podat žádost této komisi a získat platbu.

Který titul vlastnictví nemovitosti je nejspolehlivější.

Na internetu se hodně píše o spolehlivosti konkrétního titulu a často se mezi sebou srovnává. Po prostudování právní stránky věci lze vyvodit jediný závěr: všechny listiny potvrzující vlastnictví v TRNC mají stejnou míru bezpečnosti a spolehlivosti.

Nezáleží na tom, na jakém základě byl konkrétní pozemek udělen, Tahsis, Mücahit nebo Eşdeğer, které spadají pod stejnou platnost zákona 67/2005 o odškodnění, výměně a restituci nemovitého majetku. Platby za tyto pozemky jsou prováděny v rámci práce Komise pro nemovitosti TRNC.

Podstata titulů odráží základ, na kterém byly získány. Názor, který existuje na internetu, že název Exchange je lepší než Allocated nebo Mujahideen, nemá žádný základ. Tváří v tvář mezinárodnímu právu mají všechny tyto tituly stejný význam a ochranu jako jejich držitelé.

Na realitním trhu probíhá aktivní propagace směnných listin vlastnictví jako nejspolehlivějších, protože platby jsou prováděny řeckým Kypřanům. To vede ke zvýšení nákladů na pozemky s tímto titulem ve srovnání s tituly tahsí a mudžáhidů. A skutečná právní praxe, rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva (HUDOC), práce Komise pro nemovitosti TRNC říkají, že mezi těmito typy titulů není žádný rozdíl. Všechny tři tituly jsou garantovány vládou TRNC a mohou je zakoupit cizinci.

Máte nějaké otázky? Naše kontaktní číslo je +90 548 841 48 38.

Autor: Julia Ozerje, spolupracovnice, generální ředitelka Veles Enterprises Ltd.

Zdroje:

¹ http://www.cm.gov.nc.tr/Bilgi/bildirge.pdf

² http://mahkemeler.net/

³ https://icisleri.gov.ct.tr/BAKANLIK/İskan-ve-Rehabilitasyon-Dairesi

⁴ YİM Numara:245/2012 D. č.27/2018, http://mahkemeler.net/

⁵ Anayasa, http://mahkemeler.net/

⁶ https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-97649%22]}

⁷ https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-68738%22]}

⁸ http://mahkemeler.net/

⁹ http://tamk.gov.ct.tr/en-us/